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2019板塊介紹 - 內地物業管理




香港上市的內地物業管理股,大多從內房母公司分拆出來,正所謂子憑母貴,其收入、盈利多年來一直穩定增長。而在內地樓市大旺的情況下,物管行業也進入高速增長階段,隨著管理物業數目只有增無減情況下,加上內地房價持續高企及居民人均收入不斷提高,物業管理費亦只有升不跌,發展潛力無限。

近年內地人均收入增加,消費升級,對物業管理公司的要求亦愈來愈高,大多願意每月需要繳交高物業管理費同時,亦希望大廈環境衞生清潔、樣樣企企理理、升降機正常運作。除物業管理業務外,公司更拓展了園區服務,例如教育、基礎健康服務、長者服務等,以提升競爭力和增加收入。預期內地樓市持續興旺下,未來3至5年物管行業將步入快速發展階段,物業管理股發展前景值得看好。


所謂子憑母貴,母公司規模愈大,相關的物管公司不愁沒有新物業管理,所以有較佳的業務增長潛力。以中國海外(688)為首3,300億市值。



其次是看毛利率,息率和派息比率,大部份都是上市時間較短,未有詳盡派息數據。而中奧到家(1538)為最高息 5.9%,而毛利就以祈福生活服務(3686)最高46%,派息比率以彩生活(1778)39%最高。




最後就是管理的物業面積作計算,彩生活(1178)的規模為最大,去年集團直接管理的物業面積為981.4百萬平方米,其次為碧桂園服務(6098)旗下管理的面積386.5百萬平方米,而隨後是中海物業(2669)131.7百萬平方米及綠城服務(2869)150百萬平方米。

總結,以投資角度,公司最重要是賺到,肯派息給股東,同時派發息率合理。綜合以上因素,以中奧到家(1538)較為高分,毛利率有30%,息率5.9% 而派息比率37%,加上市賬率和市盈率於行內相對合理,唯獨缺點是沒有母公司支持及市值較小。

(以上專欄內容乃筆者個人專業意見,誠供讀者參考;謹提醒讀者金融市場波動難料,務必小心風險)


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